Hoe vermijd je dat je twee keer erfbelastingen betaalt

Steeds meer erfgenamen plakken een te lage waarde op het vastgoed dat ze erven. Dat stelt de Vlaamse Belastingdienst vast. De voorbije vijf jaar is het aantal erfgenamen dat tegen de lamp liep verdubbeld.

Wie erft wacht de moeilijke taak om alle geërfde goederen te waarderen. Dat is belangrijk, want die oefening bepaalt hoeveel erfbelasting je verschuldigd bent en je wil uiteraard niet te veel betalen.

Die waardering mag je zelf doen, ook als je vastgoed erft. Vervolgens controleert de Vlaamse Belastingdienst (Vlabel) die waardering, in principe binnen de tien maanden. Oordeelt de belastingambtenaar dat je het geërfde pand onderschatte, dan heeft hij twee jaar om een procedure van tekortschatting op te starten. Dan riskeer je een belastingverhoging en eventueel een boete. Die boete wacht je sowieso als je het geërfde vastgoed zelf waardeerde en binnen de twee jaar doorverkoopt tegen een fors hogere prijs.

Sinds Vlabel daarvoor verantwoordelijk werd in 2015, merken de Vlaamse belastingambtenaren dubbel zoveel tekortschattingen op. Alhoewel de meeste erfgenamen het geërfde vastgoed correct waarderen, stijgt het aantal dossiers merkbaar. Het gaat volgens de bevoegde Vlaams minister van Begroting Matthias Diependaele ondertussen om zowat 1.500 dossiers per jaar.

Groeiende expertise

“Er worden meer procedures van tekortschattingen opgestart omdat extra schatters-experts werden aangeworven en omdat veel aandacht wordt besteed aan interne opleiding”, zegt Diependaele. “De database en het econometrische model waar zij zich voor hun waardering op baseren, zijn de voorbije vijf jaar ook fors verbeterd.”

Gezien deze almaar groeiende expertise bij Vlabel lijkt het logisch dat valsspelers in de toekomst almaar vaker riskeren tegen de lamp te lopen.

Het blijkt ook dat almaar meer erfgenamen op safe spelen en vooraf een bindende schatting laten opstellen om discussies met Vlabel te vermijden. Een erkende schatter kan tegen betaling een waarderingsverslag opstellen. Maar erfgenamen kunnen dat ook meteen aan Vlabel zelf vragen.

Tekortschatting betaal je cash

Je loopt bij tekortschatting niet alleen een risico op een belastingverhoging bij de aangifte van nalatenschap (erfenis), maar ook bij een klassieke verkoop tussen twee partijen. Je maakt in de akte een te lage schatting van de verkoopwaarde, en dit kan aanvullende rechten en mogelijks een belastingverhoging met zich meebrengen.

Je betaalt dan de aanvullende rechten alsook een belastingverhoging. Dit laatste bedraagt tussen de 5% en 20% als boete.

Prijsbewimpeling wordt nog zwaarder bestraft

De werkelijk overeengekomen prijs van een onroerend goed moet in de akte worden opgenomen. In sommige gevallen verzwijgen de koper en verkoper moedwillig de werkelijke prijs, in de hoop hogere aktekosten te vermijden. Dit heet prijsbewimpeling.

Prijsbewimpeling wordt zwaarder gestraft dan tekortschatting. Het is immers een fiscaal misdrijf. Koper én verkoper zullen daarom aan de boete worden onderworpen. Naast het betalen van aanvullende registratiebelasting op de verzwegen som is er een boete verschuldigd ten belope van 100% van de aanvullende rechten. Deze fiscale boete is niet vatbaar voor vermindering of kwijtschelding. Bovendien stellen koper én verkoper zich bloot aan correctionele straffen onder de vorm van strafrechtelijke geldboeten of gevangenisstraf.

Hoe vermijd je belastingverhogingen en boetes?

Niemand is gebaat bij een boete of extra belastingen, maar ze kunnen vermeden worden.

Vermeld bij een verkoop vooreerst steeds de werkelijk betaalde prijs en zorg ervoor dat deze prijs binnen de marges van de gangbare marktprijzen ligt.

Daarenboven kun je allerhande bewijsmateriaal van de verkoop bijhouden, waarmee je je standpunt kan staven in geval van een discussie met de belastingdienst. Dit kunnen zijn: de gemaakte publiciteit, de opdracht aan de makelaar, een voorafgaand schattingsverslag, foto’s van de toestand bij verkoop, offertes en facturen voor nodige herstel- of renovatiewerken, … Een aantal van deze bewijzen kunnen ook dienen bij de aangifte van nalatenschap. Bewaar deze bewijsstukken zeker tot twee jaar na de akte of aangifte van nalatenschap.

Als je echt tegen een lage prijs aankoopt én je wil boetes vermijden, dan kan je in de authentieke akte een extra verklaring laten opnemen – de zogenaamde pro fisco verklaring – waarbij de werkelijke waarde van het onroerende goed vermeld wordt. Op deze waarde worden dan de registratierechten geheven.

Het is tenslotte van groot belang dat je goed voorbereid bent bij het sluiten van de verkoopovereenkomst (de “compromis”). De prijs wordt steeds vermeld in deze overeenkomst en kan in principe later niet meer gewijzigd worden. Ook eventuele bewijsstukken verzamel je best al in een vroeg stadium. Zo bouw je je dossier op een veilig manier op.

Laat je daarom correct adviseren wanneer je je eigendom te koop stelt. Bij Immo Pinson luisteren we naar jouw specifieke situatie en je noden. Reeds bij de aanvang stellen we een volledig verkoopdossier samen, zodat de verkoopovereenkomst (de compromis) waterdicht is en alle nodige vermeldingen bevat. Zo kom je bij het verlijden van de akte niet voor verrassingen te staan.

Bronnen: CIB Vastgoedflitsen, het Notariaat en de Vlaamse Belastingdienst.